Проект Oak Yard Residence в Дубае рассматривается как современный элитный жилой комплекс: стильные квартиры, зоны для биохакинга, бассейн на крыше и впечатляющие панорамные виды на город.
В презентациях Oak Yard Residence описывается как современное жилое высотное здание. Потенциальным инвесторам обещают завершение строительства в ближайшие годы. Благодаря относительно низкому по меркам Дубая порогу входа, привлечь желающих инвестировать в недвижимость не составляет труда.
Тем более, что агентство недвижимости Yana Yard Properties LLC, которое занимается реализацией квадратных метров будущего комплекса, не интересуется происхождением капиталов своих инвесторов. Что привлекает клиентов с просторов бывшего СССР, чьи авуары, мягко говоря, не отличаются чистотой.
На желание обладателей этих сомнительных капиталов вложить их в «чистое» предприятие и ориентируется основательница агентства Яна Рудковская, продающая через Yana Yard Properties LLC квартиры в Oak Yard, который должен был стать флагманским проектом ее дубайского бизнеса.
Однако за яркими рендерами и агрессивной рекламной кампанией скрывается история, которая все больше напоминает классическую схему девелоперской пирамиды. Потому что проверка структуры компаний, задействованных в проекте, финансовых потоков и реального состояния стройки показывает: обещанный небоскреб существует в основном в рекламных проспектах и фантазиях людей, имевших неосторожность вложить в него деньги.
Что бы не утверждали продажники Рудковской, но на месте будущего здания уже долгое время находится лишь котлован и фундамент, а активное строительство отсутствует. Кроме того, проект получил так называемую красную карточку от регуляторов ОАЭ.
В системе Real Estate Violation System (RVS) «красная карточка» означает серьезное нарушение правил работы брокеров. Она может выдаваться за так называемые холодные звонки и агрессивные продажи, спам-рекламу недвижимости, продвижение объектов без должной регистрации.
Все это присуще брокерам, продающим квартиры в несуществующих небоскребах Oak Yard Residence, хотя у части из них брокерская лицензия заморожена либо аннулирована.
Видимо, для Яны Рудковской это не стало неожиданностью, к такому повороту событий она явно готовилась еще в момент регистрации своего бизнеса в Дубае. Проверка корпоративной структуры показывает, что вокруг Oak Yard создана сеть компаний. Ключевыми являются Yana Yard Properties LLC – брокерская компания, через которую ведутся продажи квартир; One Yard Real Estate Development LLC – структура, фигурирующая как девелопер проекта; Gold Assembly Investment LLC – инвестиционный холдинг, находящийся на верхнем уровне корпоративной структуры; Futura Edge Investment LLC – компания, связанная с финансовыми операциями проекта.
Также в маркетинговых материалах проекта используются названия Yard Development и One Yard Development. Такая путаница с названиями девелопера нетипична для дубайского рынка недвижимости, где каждый проект должен иметь четко зарегистрированную структуру, что опосредованно подтверждает вывод о том, что проект Яны Рудковской изначально задумывался как афера.
Схемы и цепочки компаний
Анализ структуры компаний позволяет реконструировать предполагаемую схему финансовых потоков. Инвесторы из Украины, России и стран постсоветского пространства переводят средства на счета компаний, связанных с продажами Oak Yard.
Далее деньги проходят через цепочку структур следующим образом: Yana Yard Properties LLC — One Yard Real Estate Development LLC — Gold Assembly Investment LLC — Futura Edge Investment LLC — переводы средств на инвестиционные и офшорные структуры.
Что характерно и должно было бы сразу побудить инвесторов отказаться от сделок – их деньги прямо уходят на счета компаний, тогда как по правилам должны вноситься на обязательный escrow-счет, который должен контролироваться Dubai Land Department. У компаний группы Yana Yard такой счет отсутствует, это означает, что деньги инвесторов ничем не защищены и находятся в полном распоряжении Яны Рудковской, вне любого контроля со стороны государства и банков.
Дополнительные вопросы вызывает и схема продаж. По информации источников на рынке недвижимости, для продвижения Oak Yard используется агрессивная система привлечения брокеров. Риелторам из сторонних агентств предлагают комиссию до 20% стоимости проданной квартиры.
Фактически это превращает продажи в систему сетевого маркетинга. В ряде случаев брокеры работают через холодные звонки и онлайн-презентации, напоминающие работу колл-центров. По словам бывших сотрудников компании, лучшему продавцу обещали новый Mercedes в качестве бонуса.
Еще одна особенность схемы – постоянная смена юридических лиц и руководителей. В разных документах фигурируют разные компании и разные директора, многие из которых связаны с риелторским бизнесом Рудковской.
Подобная практика позволяет принимать деньги инвесторов через одну компанию, закрывать ее после получения средств и переводить активы в новую структуру. Такие схемы часто используются для усложнения контроля со стороны регуляторов и клиентов.
Ключевые персоны
Одним из основных партнеров Яны Рудковской является Владимир Иванович Скоробагач, бывший заместитель председателя Харьковского областного совета и экс-депутат облсовета. В прошлом он был связан с пророссийскими политическими силами и фигурировал в ряде коррупционных скандалов. В частности, его имя упоминалось в расследованиях о возможных схемах с электроэнергией, где речь шла о многомиллионных убытках для государственной компании «Укренерго». После начала полномасштабной войны Скоробагач покинул Украину.
В журналистских публикациях, посвященных дубайскому девелоперскому проекту Oak Yard, Скоробагача называют одним из людей из окружения проекта, его имя фигурирует среди лиц, которые имеют финансовые или деловые связи со структурами, связанными с Яной Рудковской.
В расследованиях также фигурирует гражданская супруга Владимира Скокробогача – Яна Лауриначуйте. Это гражданка Украины, которая упоминается как одна из акционерок компаний, связанных с проектом Oak Yard Яны Рудковской.
Лауриначуйте участвует в управлении или владении компаниями, через которые проходят инвестиционные потоки в проекты Рудковской, включая дубайский Oak Yard. В публичных реестрах и открытых источниках о ней крайне мало информации, поэтому роль и степень влияния уточняются только на основании журналистских расследований.
Новости по теме: Shadow redistribution of assets: how "top managers" from Kadyrov’s circle plunder strategic factories
Яна Лауриначуйте фигурирует в материалах как связующее лицо между Рудковской, Скоробагачем и инвестиционными структурами Oak Yard, но официально ее участие в корпоративных документах не подтверждено.
Отдельный интерес вызывает фигура Виталия Шевченко, которого называют супругом Рудковской. Шевченко – уроженец Донецка, после событий 2014 года получил российское гражданство.
В ряде публикаций утверждается, что его бизнес-контакты могут быть связаны с компаниями, работающими в сфере промышленного оборудования и внешней торговли. Некоторые источники заявляют, что через эти структуры осуществляются поставки оборудования между Россией и Ираном, несмотря на международные санкции.
Эти данные требуют отдельной проверки правоохранительными органами, однако сам факт присутствия в структуре проекта людей с подобными связями вызывает дополнительные вопросы.
Раз уже зашла речь о людях, то стоит напомнить, что сама Яна Рудковская до переезда в Дубай работала на рынке недвижимости Киева и управляла агентством The Yard.
По словам источников на рынке, она начинала карьеру как риелтор и сотрудничала с людьми, связанными со скандальной строительной аферой «Элита-Центр» — крупнейшей девелоперской пирамидой Украины. После появления уголовных дел в Украине Рудковская покинула страну и перенесла основной бизнес в ОАЭ.
Следует также отметить, что обе украинские компании Яны Рудковской – ООО «Зе Ярд» и ООО «Новопечерская ассамблея» ‒ демонстрируют убытки за весь период своей деятельности, так что возникает логичный вопрос – на какие деньги Рудковская не только релоцировалась в Дубай, но и открыла там столь затратный бизнес, как строительство элитного жилья.
Впрочем, на этот вопрос есть ответ. Дело в том, что девелоперский бизнес Яны Рудковской в Дубае – чистой воды афера, причем он сильно напоминает «улучшенный» вариант «Элита-Центра».
Девелопер без построенных домов
Все компании Яны Рудковской в Дубае – не более, чем пирамида, продающая воздух. Поскольку за все годы деятельности Рудковской на рынке недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов у нее нет ни одного подтвержденного завершенного девелоперского проекта.
Несмотря на агрессивный маркетинг и сотни инвесторов (а минимальный порог входа для них составляет примерно 170 000 долларов), Oak Yard остаетсяпустой строительной площадкой без каких-либо признаков работ.
То есть вся деятельность «девелопера» One Yard Real Estate Development LLC сводится к маркетингу и поиску инвесторов через аффилированные компании и сторонних брокеров. Источником прибыли являются исключительно деньги инвесторов, причем уровень вознаграждения брокеров, который составляет одну пятую от суммы инвестиции, дает четкое понимание: проекты Яны Рудковской в Дубае – чистой воды пирамида.
